利回り効率が最も良い物件の広さは何平米?

2016年10月5日 - airbnb

民泊を始めようとしても、どんな立地、間取り、スペックの物件を用意すべきなのか、頭を悩ませる人は多いのではないだろうか。利回り、つまり投資対効果で考えた時、どれくらいの「広さ」が最も効率的なのか。

 

ホテル・旅館との競合

民泊運営において、競合を他のホストと考え、Airbnbに掲載されている物件数やリスティングの写真を見ては差別化を図ろうとする人が多いのだが、競合となるのは同じ民泊物件だけではない。最も注意すべきはホテルや旅館だ。

ホテルには部屋に備え付けられた電話1本で24時間いつでも問合せに対応してくれるが、民泊はAirbnbのメッセージ機能を利用するか個別に交換したチャットツール、もしくは電話を利用するが、24時間いつでも迅速に対応することはほとんどのホストができていないのではないだろうか。

ホテルや旅館とサービスの質で競合するのはノウハウもコストも不足するため、別の方法で施策を検討することが得策だと考える。その具体的な策とは、ホテルでは捉えられない「団体宿泊」のニーズを狙うことにある。

民泊を利用するゲストが、なぜ民泊を利用するのか?という回答には、
・みんなと一緒の部屋に泊まりたいから
・安く宿泊料を抑えたいから
という声が多くみられる

民泊と競合するビジネスホテル、シティホテルではシングルもしくは2,3人の部屋がほとんどで、5人で一緒の部屋に泊まりたいなどのニーズには対応ができないのだ。

 

ホスト同士の競合

下記に最大収容人数別の物件数と割合をまとめている。

最大収容 物件数 割合
2~3名 17,104 43.26%
4~5名 11,444 28.95%
6~名 10,988 27.79%

Airbnbでの一例でいうと、最大収容人数で表記している数値に対し、実績はその50~60%前後となることが多い。
その要因としては、Airbnbの最大収容人数はゲストを目いっぱい詰め込んだ人数に設定しているホストがいるため、それを警戒し、ゲストはゆとりをもって検索をする傾向があるためだ。

それを踏まえると最大2~3名はワンルームタイプ、4~5名は1K~1LDK、6名以上は2DK以上あたりが想定される。
ワンルームが最も物件数が多く、シングルもしくは2名客を獲得しようとするホストが激しく競合していることがわかる。

 

売上

民泊での売り上げは、下記で構成される。

(1泊あたりの宿泊売上)×(稼働日数)+(清掃料)=(売上)

1泊あたりの宿泊売上をあげるには、1名あたりの宿泊単価を上げる、もしくは収容人数をあげる、この2つが考えられる。Airbnbの掲載物件数が4万件を突破し、今後も益々競合の増加と競争激化が想定されるなかで、宿泊単価を上げることは難しく、相当な部屋のスペック、サービスレベルを期待されてしまうため物件以外のランニングコストが重く発生する可能性が高い。

そのため、収容人数が多い物件を選択することが有効な手段であると考えられる。

しかし、広ければ広いほど良いかというとそうではない。Airbnbゲストは1組2名~4名の層が多く、あまりに広すぎるとこの層に全く対応できなくなってしまうので注意が必要だ。

 

結論

・ホテルは「団体宿泊」ニーズを取りこぼしている
・最大収容6名以上は、まだ競合が少ない
・宿泊売上をあげるには収容人数が多いことが有利
・2~4名の層にも対応できる部屋

上記の3点と、Airbnbでの1組あたりの平均ゲスト数を踏まえると、

2DK/2LDK~、40平米~、最大収容8~10名

が最も効率的であると考える。

 

エリアについては、「Airbnbを始めるなら?外国人大絶賛の東京の人気エリアまとめ」で取り上げられているので参考にしてほしい。

 

参考:https://share-be.com/knowhow/1265/

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